Апарты под давлением: рынок Петербурга исчерпал потенциал и начал уступать Крыму

Загрузка петербургских средств размещения в первом квартале 2026 года упала на 5,1%. Управляющие компании, которые ещё недавно наращивали портфели в городе, признают: строить в Петербурге больше смысла нет.

Деньги и девелоперские амбиции разворачиваются в сторону Крыма, Алтая, Смоленска и Мурманска — туда, где конкуренция слаба, а порог входа ещё не достиг критичного уровня.

Петербург как выжженная земля

По данным комитета по развитию туризма Петербурга, турпоток в город растёт, но незначительно — по оценке участников рынка, прирост укладывается в рамки статистической погрешности. RevPAR по Петербургу в 2024 году составил 4165 рублей, а в 2025-м — 4910 рублей. С учётом инфляции реальные показатели снизились. Один из отелей сети "Сокрома" зафиксировал прирост операционных расходов на 21% за год. "Мы не видим особо сильного прироста доходов. Это очевидные факты. Загрузка по Питеру падает на 5,1%", — констатирует Дарья Ковалевская, владелец федеральной сети отелей "Сокрома", глава комитета по туризму петербургского отделения "Опоры России"

Давление на доходы объясняется несколькими факторами одновременно. Закрытие европейского туристического потока лишило Петербург значительной части гостей. Внутренний туризм компенсировал потерю лишь частично: Арктика, Алтай и Кольский полуостров всё активнее конкурируют с Северной столицей за российского путешественника. Одновременно растут операционные затраты — от фонда оплаты труда до коммунальных платежей.

В 2025 году на петербургском рынке было продано 2200 апартаментов при объёме экспозиции около 40 проектов — в среднем по 5 юнитов на проект в месяц. На этом фоне успешные показатели отдельных игроков выглядят исключением. Например, Inreit реализовала 178 апартаментов, то есть примерно по 15 в месяц, заняв около 8% совокупного объёма продаж. Основатель инвестиционно-строительной компании Inreit, УК KEYPORT и сети апарт-отелей Port Comfort Кирилл Кудинов объясняет это ставкой на центральную локацию, которую крупные конкуренты практически оставили свободной.

"В центре Петербурга, кроме нас, насколько я знаю, проекты никто не запускает. И те цифры доходности, которые мы получаем, в том числе по результатам прошлого года, это было 13,8% годовых, если в среднем по сети брать, — это очень хороший показатель", — отмечает Кирилл Кудинов.

Центр города — исключение, которое не меняет общей картины. По словам Кирилла Кудинова, запускаемые сегодня объекты дают 9–10% годовых доходности в первый год против 16–18%, которые фиксировались у проектов запуска пятилетней давности. Рост стоимости недвижимости "съел" доходность. Десятилетний срок окупаемости — это и есть честный ориентир для инвесторов, приобретающих апартаменты сегодня.

Псевдожильё против гостиничного продукта

Снижение доходности — следствие не только рыночной конъюнктуры, но и устройства самих объектов. Значительная часть петербургских апартаментных комплексов строилась по жилой логике: максимальная эффективность каждого квадратного метра, минимум общих зон. Для девелопера — рабочая модель. Для гостиничного оператора — источник постоянных операционных проблем.

"Достаточно много было построено проектов, которые совершенно не приспособлены под гостиничный бизнес. По сути это псевдожильё", — фиксирует Мария Ширшова, коммерческий директор ГК "Акорн"

Дарья Ковалевская детализирует проблему: застройщик мерит проект категориями жилой эффективности, управляющая компания — категориями гостиничной операции. Например, для сдачи 500 юнитов нужны полноценная стойка ресепшен, комнаты персонала и пр.

Но с проблемами столкнулись и полноценные гостиничные проекты, спроектированные по всем стандартам. Так, у сети Vertical в Петербурге не планируются новые проекты. "Пока в полной мере не восстановится поток иностранных туристов, мы не рассматриваем возможность реализации новых проектов в Петербурге. В настоящий момент развиваем с партнёрами отельную сеть в регионах через собственную франшизу отелей Vertical", — поясняет Константин Чирков, заместитель руководителя по продажам сети апарт-отелей Vertical. Более того, в Петербурге проекты запускать сложнее, чем в регионах ещё и из-за требований Смольного обеспечить апартаменты социальной инфраструктурой по аналогии с жильём, что существенно влияет на себестоимость.

Регионы как новый фронтир

Пока петербургский рынок переваривает накопленный навес предложения, управляющие компании и девелоперы смещают фокус в регионы. Логика простая: там порог входа ещё низкий, конкуренция слабая, есть незанятые локации.

Крым называли несколько участников дискуссии. По словам Кирилла Кудинова, там "сейчас творится просто что-то нереальное": строительная активность напоминает Петербург десятилетней давности. "Там то же самое, что у нас было 10 лет назад. Всё строится, всё хорошо", — описывает Кирилл Кудинов. "Космос Отель Менеджмент" анонсировал открытие 14 отелей на полуострове — 4 под собственным управлением, 10 по франшизе.

Горный Алтай — история сложнее. Сеть "Сокрома" вошла в управление парк-отелем на берегу Катуни в декабре 2025 года: 29 домов на 9 га, трёхзвёздочная классификация, и почти полное отсутствие туристов в несезон. Февраль и март 2026-го команда отработала с хорошими показателями, но базового зимнего потока в регионе нет — всё держится на прямых продажах через собственную базу лояльности, насчитывающую около 2 млн гостей сети.

Смоленск в этом ряду выглядит неожиданно убедительно. Студия с отделкой в апарт-отеле категории "четыре звезды" стоит там 3,5–4 млн рублей — при среднем чеке, сопоставимом с петербургским. Турпоток растёт быстрее, чем в Северной столице: город является транзитным хабом на трассе Москва — Минск, а паломнический и военно-исторический туризм обеспечивает круглогодичную загрузку. По словам Дарьи Ковалевской, смоленский застройщик, с которым работает "Сокрома", рассматривает уже восемь новых объектов.

Мурманск, по оценке генерального директора "Космос Отель Менеджмент" Игоря Клименко, превратился в самостоятельный туристический бренд. Иранские, китайские и индийские группы бронируют размещение под наблюдение северного сияния; качественных гостиниц при этом катастрофически мало. "Мурманск — это особая история. Полтора часа лёта, и ты попадаешь совсем в другое место", — говорит Игорь Клименко.

Инфраструктура как условие выживания

Сохраняется потенциал у загородных объектов, правда, тут есть нюансы. Без развитой внутренней инфраструктуры и без готовых сценариев досуга такие проекты малопривлекательны. "Должен быть очень большой фокус на инфраструктуру, на сценарии отдыха, на то, чтобы были варианты досуга и возможность провести время не только переночевать и пожарить шашлык. И только это будет работать дальше", — подчёркивает Кирилл Кудинов.

Игорь Клименко апеллирует к опыту управления курортом "Изумрудный лес" в Подмосковье: спа, бассейн, зоопарк, детские активности — всё то, что создаёт поводы вернуться. Мария Ширшова формулирует это как требование к концепции ещё на стадии проектирования — и именно здесь многие объекты проваливаются. Когда застройщик приходит к гостиничному оператору уже с готовым проектом, часто оказывается, что здание не приспособлено ни к гостиничной функции, ни к созданию среды удержания гостя. "Просто так построить квадратные метры уже недостаточно. Нужно понимать конечного потребителя и создавать рынок впечатлений. Люди должны хотеть возвращаться к вам, хотеть об этом рассказывать", — объясняет Мария Ширшова.

ГК "Велеса", работающая на рынке фахверковых технологий, фиксирует увеличение запросов из Московской области и областей вокруг, Алтайского края, Калининграда, Казахстана и Белоруссии. Компания трансформируется в поставщика полного цикла: архитектура, проектирование, производство и строительство "под ключ". Это полноценный застройщик — без классического портфеля земли, с акцентом на технологический контроль, индивидуальность и уникальную логику объекта. С реализованными проектами в Ленинградской области и объектами в стадии реализации в других регионах. "Видим, что рынок разворачивается в сторону комплексных заказов. Мы выступаем интегратором — от концепции, производства до ввода объекта", — говорит Наталья Калитина, руководитель отдела маркетинга и развития ГК "Велеса".

Инвестор стал осторожнее

Трансформация рынка видна и в поведении покупателей. Инвестор, который пять–семь лет назад покупал апартаменты на волне маркетинга сверхдоходности, сегодня запрашивает финансовые модели, историю управляющей компании и аудированную отчётность. Переход болезненный: часть инвесторов, получив разрыв между обещанной и реальной доходностью плюс счёт на амортизационный ремонт, разочаровалась в продукте как классе.

"Покупатель хочет видеть устойчивую финмодель и понимать, кто будет управлять отелем, как будут им управлять. Работать так, как работали компании раньше, уже не получится", — обращает внимание Мария Ширшова.

Константин Чирков добавляет операционное измерение: Vertical работает на рынке 10 лет, пережила пандемию, научилась комбинировать краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную аренду в зависимости от сезона. Репутационный капитал управляющей компании — это то, что продаётся инвестору наравне с самим объектом и его концепцией.

Сезон-2026 и сценарии на горизонт года

Весна 2026 года подтвердила тренд на охлаждение туристического рынка. Первый квартал по основным показателям у многих оказался на 15% хуже аналогичного периода 2025-го. Майские праздники в этом году были "нарезаны" неудачно и на отрасль не сработали. Отмены авиарейсов сократили окно бронирования и дестабилизировали операционное планирование.

Лето остаётся якорем петербургского сезона: белые ночи и событийная программа обеспечивают загрузку 90–95% в июне–августе. Для части объектов уже сейчас июнь забронирован на 70%, июль — на 50%. По оценке участников рынка, сезон в целом по году позволит удержать показатели 2025-го — при условии отсутствия новых внешних шоков.

Ситуация с отдельными региональными объектами выглядит лучше. Хибины завершают горнолыжный сезон с майской загрузкой. Алтай готовится к летнему пику. Смоленск показывает ровную круглогодичную загрузку без выраженной сезонности.

Прогнозируемый сценарий на ближайшие 6–12 месяцев: петербургский рынок апартаментов стабилизируется на нынешнем уровне доходности без значимого роста. Новое девелоперское предложение в городе будет минимальным — крупные игроки приостановили проекты или рассматривают возможность переориентироваться на офисный рынок.